第2种观点： 法律分析：依据相关法律的规定，在房屋出租前，承租人与出租人可以约定每年房屋租金上涨的幅度，在租赁期间就可以上涨租金，如果没有约定的，不能上涨租金。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第3种观点： 房屋租赁合同约定不涨租金后，出租人反悔了的，承租人可以与出租人协商解决；如果协商不成的，承租人可以依法解除租赁合同，并要求出租人承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【法律依据】《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第1种观点： 法律分析：房屋租赁合同约定不涨租金后反悔了可以协商变更或者解除。租赁合同有效期内，非经租客同意，房东无权单方面涨房租，以此为由解除合同的需承担相应的违约责任；租赁合同到期后，房东可以要求涨价，租客可以选择接受或退房。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第2种观点： 法律分析：依据相关法律的规定，在房屋出租前，承租人与出租人可以约定每年房屋租金上涨的幅度，在租赁期间就可以上涨租金，如果没有约定的，不能上涨租金。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第3种观点： 房屋租赁合同约定不涨租金后，出租人反悔了的，承租人可以与出租人协商解决；如果协商不成的，承租人可以依法解除租赁合同，并要求出租人承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【法律依据】《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第1种观点： 本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的法律常识，供看官们参考。本期我们就涉及退房的常见事由，来捋一捋关于退房的法律事儿。一、开发商“五证”不全、合同无效吗？可否主张退房？滕律回复：“五证”不全会导致购房合同无效，这种说法在2003年6月1日之后就不能成立了。司法实践中，不能以“五证”是否齐全，来评判购房合同的效力。但是，如果开发商缺少商品房预售许可证，可能导致购房合同无效。关联法条：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。二、签订合同后发现所购房屋为“小产权房”，可否主张退房？滕律回复：在农用地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的不能，俗称“小产权房”，这当然会进一步导致购房合同无效。购房者可据此退房。关联法条：《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。三、如果所购房屋同小区新房出现大幅度降价，购房者可否据此主张部分退款或退房？滕律回复：当这种情况发生时，很多购房者都试图以此为由主张部分退款或退房。但是，这样的主张在法律上缺乏依据，是不合理的要求。事实上，降价一方面属于市场调节的结果，另一方面合同价格仅是合同的一个组成要素，而退房针对的是整个合同的解除，而合同的解除破坏了商事交易的稳定性，需要当事人双方协商一致，或者满足法定的条件。因此，在一般情况下该主张难以得到支持。四、房屋面积存在误差，可否退房？滕律回复：一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%（无论是增加还是减少）购房者可以选择退房；没有超过3%一般是据实补算差价。滕律提示：任何合同纠纷的解决需要回归合同，退房纠纷也不例外。在房屋总建面积一定的情况下，套内面积或公摊面积有误差，需要看其中单项的改变是否超过前述标准的合理误差。关联法条：《商品房销售管理办法》第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比= (产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%五、如果房屋质量有缺陷，可否退房？滕律回复：有许多业主的维权事件，都起源于房屋的质量问题。那么，法律上讲的房屋质量缺陷是指的什么呢？事实上，法律上说的房屋质量问题，主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，表现为出现了房屋的安全问题。常见的房屋漏水问题、门窗内开外开的问题、地面空鼓问题、墙面出现裂缝等问题，在法律上仅构成交付瑕疵，业主可以向开发商主张损害赔偿，但不能据此要求退房。关联法条：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。六、开放商延期交房，可否退房。滕律回复：一看合同约定；二看两个时间节点：六十日和九十日。一般来说，在约定的交房时间超过以上两个期限后，购房者可要求退房。但这并不意味着购房者必须要等到这个时间点过了以后才能主张权利，实践中可以根据楼盘项目具体情况提前要求开发商给予说明、提供担保或者退房。七、开发商未按合同约定的期限办理房产证，都否退房？滕律回复，一看合同约定；二看一个期限：一年。滕律提示：不能的原因往往较为复杂，很有可能涉及到了其他的退房事由，但无论如何，购房者无法实现获得房屋产权的合同目的，在这种情况下，购房者可以主张退房。关联法条：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第2种观点： 本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的法律常识，供看官们参考。本期我们就来捋一捋烂尾楼里的法律事儿。何为烂尾楼？“烂尾楼”，顾名思义，是指因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的房地产工程。我将涉及“烂尾楼”的法律问题按照一定的逻辑梳理如下：如果开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机时，购房者应当何去何从？滕律建议：不要轻易根据购房合同中的约定向开发商主张退房。因为，在这种情况下，开发商往往资金链已经断裂，即使其同意退房，购房者也不能立即拿到购房款，但在法律上，购房者与开放商的法律关系就由买卖关系变为债权债务关系，在买卖关系中，还有可能争取到房屋过户登记，对后期纠纷的解决有利。如果遇到所购房屋烂尾，购房者可主张合同无效还是解除合同？滕律回复：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”当下开发商很少在未取得商品房预售许可证的情况下出卖房屋，更多“烂尾”的情况是出现在取得预售证以后，此时购房合同有效。但因开发商根本违约导致合同目的不能实现，购房者可以主张解除。在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，房屋购买人未依约还房贷，是否会上征信？滕律回复：对未依约偿还借款不存在主观过错时，购房者的行为不属于失信行为。由于不是失信行为，如果遇到被上征信的情况，购房人可以要求银行撤销其不良征信记录。是否需要归还逾期后至购房合同解除期间的银行贷款本息？滕律回复：如若购房合同最终得以解除，商品房担保贷款合同目的将无法实现，当事人可以自此不再支付该贷款对应的利息，但逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，还应按照合同约定继续计息.购房者向银行承担的损失赔偿责任，是否一定由购房者实际最终承担？滕律回复：不一定。如果房屋买卖合同纠纷与购房贷款合同纠纷合并审理，在因为项目烂尾导致合同解除的前提下，购房者向银行承担的损失赔偿责任可以由开发商最终承担。房地产项目烂尾时，银行可能承担的责任是什么？滕律回复：如果银行对商品房按揭款专款专用是应当知晓，同时知晓开发商设有商品房预售款专用账户，在此情况下仍将贷款支付至专用账户之外的银行账户，其存在违规发放贷款的过错行为，购房人自起诉之日起至商品房交付前无须归还本息，银行将面临资金损失。对于开发商而言，烂尾最常见的原因是资金链断裂，往往伴随着资不抵债，此时开发商有处在宣布破产的边缘，购房者还可以拿到房产证吗？滕律回复：如果开发商破产后房屋处于已实际建成但未交房的状态，这种情况下购房者应当及时向房管部门申请办理不动产权证。值得注意的是，如果开发商已经合法注销了，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明/商品房买卖合同以及其它相关资料，前往不动产登记中心办理不动产权证。如果开发商已经被宣告破产，而此时房屋并未完成过户，作为购房消费者的返还购房款债权是否具有优先受偿性质？滕律回复：对于这个问题，法律层面没有直接的规定。但从司法解释和最高院答复性文件来看，已支付全部或大部分购房款的购房消费者享有一定程度的特殊法律保护，不仅可以对抗一般债权，还可以对抗其他优先权利，甚至能够排除强制执行。滕律提示：虽然部分回复性文件已经被废止，但是司法实践中形成的共识不会有根本性的变化。如果开发商被宣告破产，购房者又未能取得不动产权证，能否通过行使取回权，主张所购房屋归购房者所有，从而拿到房产证？滕律回复：不行。房屋不属于破产财产中的排除情形，购房者购房的房屋仍属于破产财产，因此购房者无法行使取回权。在这种情况下，即使购房者要求协助过户，人民通常也不会支持购房者的主张会。滕律总结（一）在所购房屋处于有可能烂尾的状况下，应当及时收集证据，做好通过行使不安抗辩权解除合同的准备；（二）购房者应当随时关注商品房预售资金的监管问题，在发现预售款项被打入监管账户以外的账户后，提高警惕，选择合理的法律方案进行应对；（三）遇到开发商破产，购房者应当及时申报债权，及时申请确认优先债权。滕达律师为法律硕士，法律理论扎实，具有相当强的庭辩能力和应变经验，上百件胜诉纠纷案件。尤其擅长多角度、高效率解决民商事纠纷，专业擅长合同纠纷、建设工程纠纷、离婚纠纷、劳动纠纷等。
第3种观点： 本轮全国性的房价降价潮来势汹汹，有关烂尾楼、退房、延期交房、业主集体维权、房贷断供等案件大量增加。我将用一个系列为大家呈现这类型房屋纠纷解决的基本法律常识，供看官们参考。本期专题讲解在期房房屋买卖交付过程中，开发商逾期交付房屋涉及的基本法律问题。各位可以通过这一篇文章，举一反三，形成解决常见的开发商逾期交付房屋纠纷的初步策略。一、购房人领取了钥匙，是否视为开发商房屋交付的义务已经完成。滕律回复：虽然此问题在司法实践中有争议，但滕律认为，通过对法律的体系解释不难得出，房屋竣工验收合格是房屋交付的最低标准，也是法定标准。当开发商交付的房屋未达到该标准时，或者开发商在交房时未提供其应当提供的相关文件，购房人即使领取了房屋钥匙，不能否定房屋未标的事实，也就不能因此免除开发商的违约责任。更进一步分析，要求开发商交付符合标准的房屋，以及向开发商主张因逾期交付房屋遭受的损害赔偿，是购房者基于购房合同的权利，除非购房人明确放弃，该权利不能因为购房人的某项行为而丧失。二、购房人以商品房质量不合格为由拒绝收房，开发商是否必然承担逾期交付房屋的法律责任？滕律回复：在此情形下，开发商承担逾期交付房屋法律责任，一般需要满足以下两个条件之一：一是房屋主体结构质量不合格，二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。当人民认定交付房屋符合前述二条件之一，购房者可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交付房屋的法律责任。值得一提的是，司法实践中，人民对此的认定持有较为严谨的态度。三、天气等气候原因能否成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？滕律回复：一般情况下不可以，但如果开发商证明天气恶劣程度超过一般预期，并且是停工的主要原因，司法实践中人民会对开放商的免责抗辩予以支持。四、行为是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？滕律回复：核心的裁判标准在于，案涉的行为是否是可以被预见。有很多具体的行为都会影响到施工进度，是否能成为免责抗辩，需要具体分析该具体行为是否应当由开发商预见，例如部门的常规执法行为，就显然不能成为开发商逾期交付房屋的免责抗辩理由。五、新冠疫情是否能成为开发商逾期交房的免责抗辩理由？滕律回复：《最高人民关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第4项规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”此项规定基本固定了涉及新冠疫情的逾期交房争议解决的裁判思路，即当疫情或疫情防控措施影响了施工的进行，开发商可以主张延期交房，但延期期限的确定，要根据当地当时的具体带来的对施工具体的影响，以及合同的具体约定来综合判定。六、开发商交付的房屋及附属设施不符合合同约定，购房人是否可因此拒绝收房？滕律回复：该情形十分常见，并且对房屋价值的影响较大，但不属于法定的情形，在没有特殊约定的情况下，不影响开发商房屋交付。七、开发商逾期交房，或将承担哪些形式的法律责任？滕律回复：一是购房人可以根据合同要求开发商承担逾期交房对应的违约金；二是购房人可以根据实际损失主张损害赔偿；三是购房人可以要求开发商继续履行交房义务；四是购房人可以根据法律规定或合同约定解除购房合同。八、在开发商逾期交房时，如购房人主张违约金，违约金的调整准标准，是参照购房人请求赔偿的标准是银行按揭贷款利息，还是同地段同面积房屋租金？滕律回复：填补损失是我国法律确定的违约损害赔偿责任基本原则。最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该规定是目前逾期交房情形下违约金调整的标准。滕律提示：逾期交房造成的损失并不等于租金损失，还包括因逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的30%时，还应综合考虑其他可能造成的损失。滕达律师为法律硕士。法律理论扎实，具有相当强的庭辩能力和应变经验，上百件胜诉纠纷案件。尤其擅长多角度、高效率解决民商事纠纷，专业擅长合同纠纷、建设工程纠纷、离婚纠纷、劳动纠纷；侵权责任纠纷等。